Na úvod pripomínam, že len do konca tohto mesiaca, teda do 31.10.2009, máte možnosť predložiť polícii čestné vyhlásenie o tom, že vaše staré vozidlo už fyzicky neexistuje (pričom treba uviesť i spôsob zániku auta). Na základe toho polícia vyradí vaše staré auto z evidencie.
A teraz otázka čitateľa: Chcem predať garáž, ktorú som zdedil po otcovi a je na katastri písaná iba na mňa. Teraz vraj došlo k zmene v predpisoch a zmluvu by mal spísať notár – je to tak, alebo stačí len overiť uňho podpis, ako to bolo doteraz? Uznajú mi na katastri zmluvu, ktorú si pripravím sám? Zaujíma ma tiež, či kúpnopredajnú zmluvu bude musieť podpísať aj moja manželka. Ján P., Nové Zámky
Od 1. septembra 2009 je účinný zákon č. 304/2009 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti. Došlo ním tiež k zmene a doplneniu zákona č. 586/2003 Z. z. o advokácii a ďalších predpisov. Z dôvodovej správy predkladateľa zákona vyplýva, že cieľom novej právnej úpravy je v neposlednom rade zvýšenie bezpečnosti účastníkov pri prevode nehnuteľností a minimalizácia nečestného konania, s ktorým sa občas stretávame. Naďalej sa môžete rozhodnúť, či si zmluvu vyhotovíte sám, s pomocou známych, alebo sa obrátite na notára či advokáta. Advokáti sú od 1.9.2009 oprávnení autorizovať zmluvy o prevode nehnuteľností. Pod pojmom autorizácia treba rozumieť spísanie zmluvy o prevode nehnuteľnosti, posúdenie, či zmluva neodporuje zákonu, či neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom. Zahŕňa i zistenie totožnosti účastníkov zmluvy a ich zástupcov. Advokát musí zároveň posúdiť, či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti, ktorá by mohla niekomu spôsobiť škodu. V prípade kúpy a predaja nehnuteľnosti ukladá zákon advokátovi, aby upozornil predávajúceho i kupujúceho na platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve. Následne uvedie v zmluve vyhlásenie účastníkov o tom, že boli oboznámení s platobnými podmienkami. To, či zmluvu autorizoval advokát, zistíte z tzv. doložky o autorizácii, ktorá je súčasťou zmluvy.
Zákon sa podrobne venuje spôsobu, akým má advokát zistiť totožnosť účastníkov. Ak ich nepozná, preukážu totožnosť platným dokladom totožnosti alebo ich totožnosť potvrdia dvaja svedkovia. Advokát, ktorý si napriek tomuto postupu nie je istý totožnosťou účastníka, musí vykonať ďalšie zisťovanie: vyzve účastníka na predloženie listín z evidencie dokladov totožnosti, prizve ďalších svedkov, o ktorých totožnosti nemá žiadne pochybnosti, požiada o vyjadrenie príslušnú obec a podobne. Keď sa mu napriek tejto snahe nepodarí zistiť skutočnú totožnosť účastníkov a poskytol im právnu službu, nemôže sa zbaviť zodpovednosti za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti. Výnimkou by bol iba prípad, ak sa preukáže, že samotný poškodený účastník zmluvy vedel o skutočnosti, ktorá bola príčinou vzniku škody. Každý advokát - pre prípad vzniku škody v súvislosti s autorizáciou zmluvy - poinformuje účastníkov o tom, v ktorej poisťovni je poistený a aké veľké je jeho poistné krytie.
Obdobná právna úprava sa vzťahuje na vyhotovenie zmluvy o prevode nehnuteľnosti notárom vo forme notárskej zápisnice.
Ohľadne katastrálneho konania platí, že ak účastník zmluvy požiada advokáta o uskutočnenie podania na správu katastra, advokát na základe písomného plnomocenstva podanie vyhotoví a zabezpečí i jeho doručenie správe katastra, vrátane príslušných listín.
Keď sa rozhodnete, že si sami vypracujete zmluvu a podáte návrh na kataster, nezabudnite na najdôležitejšie povinnosti. Návrh na vklad sa podáva písomne a musí obsahovať:
· označenie správy katastra, ktorej je adresovaný
· meno, priezvisko a miesto trvalého pobytu účastníkov (resp. obchodné meno, názov a sídlo)
· označenie právneho úkonu, na základe ktorého má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti.
Prílohou k návrhu na vklad je zmluva v dvoch vyhotoveniach. Doposiaľ sa okrem toho vyžadovalo predloženie ďalších vyhotovení zmluvy podľa počtu účastníkov, ktoré správa katastra po povolení vkladu vrátila účastníkom, no kataster takto už v súčasnosti nepostupuje. Ak je účastník zastúpený splnomocnencom, prikladá k návrhu aj dohodu o splnomocnení. Prílohou ďalej môže byť na papieri vytlačené oznámenie, ak využijete novú možnosť podať oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad, ktorého elektronická podoba je zverejnená na internete. Po jeho vyplnení bude oznámenie elektronicky zaslané na príslušnú správu katastra, kde sa zaeviduje. Z evidencie bude vymazané, ak samotný návrh na vklad nebude podaný do 90 dní od doručenia oznámenia.
Zmluvy o prevode nehnuteľností, ktoré sú autorizované advokátom alebo vyhotovené notárom vo forme zápisnice, posudzuje správa katastra iba z pohľadu, či sú v súlade s katastrálnym operátom a či sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu. Toto skúmanie by teda malo trvať kratšie ako skúmanie ostatných zmlúv, pri ktorých správa katastra zisťuje, či obsahujú podstatné zákonné náležitosti, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu resp. ho neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom.
Keď správa katastra zistí, že podmienky na vklad boli splnené, povolí vklad, o čom vydá rozhodnutie a zašle ho účastníkom konania do 15 dní odo dňa rozhodnutia. Novela zákona stanovila správe katastra 20-dňovú lehotu, v ktorej by mala rozhodnúť o návrhu na povolenie vkladu, ak bola zmluva autorizovaná advokátom či vyhotovená notárom, nebola v rozpore s katastrálnym operátom a boli splnené aj procesné podmienky.
Za návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľnosti zákon stanovuje správny poplatok 66,- eur, za návrh podaný elektronicky sa platí 33,- eur. Ak pri doručení návrhu na vklad do katastra nehnuteľností sa žiada rozhodnúť o vklade urýchlene do 15 dní, vyberá sa poplatok 265,50 eura a pri elektronickom podaní takéhoto návrhu poplatok 130,- eur. Ten, kto elektronicky podal oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad, platí poplatok o 15,- eur menší.
Pokiaľ ide o podpisovania zmluvy vašou manželkou, platí nasledovné: zmluvu podpisujú jej účastníci, vo vašom prípade teda vy ako predávajúci a záujemca o kúpu garáže ako kupujúci. Občiansky zákonník v tejto súvislosti uvádza, že bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov. V ostatných veciach je potrebný súhlas oboch manželov; inak je právny úkon neplatný. Táto úprava sa však vzťahuje len na veci spoločné, patriace do bezpodielového spoluvlastníctva manželov.
Garáž, ktorú ste zdedili po otcovi, teda vec získaná dedičstvom, do bezpodielového spoluvlastníctva manželov nepatrí. Pretože ste výlučným vlastníkom garáže, zmluvu ako predávajúci podpíšete výlučne vy, prípadne Vami splnomocnená osoba.
